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Conformità Urbanistico Catastale

Conformità Urbanistico Catastale - News • Procasa


È una relazione, redatta da un Ingegnere, Architetto o Geometra, per mezzo della quale il Venditore garantisce in sede di contratto, la conformità urbanistica e catastale dell’immobile. Per redigere la relazione di conformità urbanistica e catastale possono essere necessari giorni, settimane o diversi mesi, a seconda della complessità del caso e del reperimento di tutta la documentazione. Sarebbe utile e corretto che il proprietario si attivasse per produrla prima di mettere in vendita l’immobile.

Cosa si verifica per accertare le conformità

Conformità Urbanistica: 
si verifica lo stato dei luoghi di una qualsiasi unità immobiliare, a prescindere dalla destinazione d’uso, rispetto all’insieme dei titoli edilizi abilitativi rilasciati in tutta la storia costruttiva dell’edificio, sia come complesso sia per le singole unità immobiliari. Il tecnico acquisisce la documentazione abilitativa dal Venditore (raramente, in quanto sono documenti che vengono depositati presso gli uffici e mai consegnati alla stipula della compravendita) e in caso sia irreperibile e/o incompleta ne chiede copia al Comune.

Negli anni si sono susseguiti diversi titoli abilitativi ed in particolare:

  • la licenza edilizia (immobili edificati tra il 17/10/1942 e il 30/01/1977 con la Legge n.1150);
  • la Concessione edilizia (immobili edificati tra il 30/01/1977 e il 30/06/2003 con la Legge n.10);
  • il permesso di costruire (immobili edificati dopo il 30/06/2003 con il Testo Unico D.P.R. 380/01);
  • eventualmente anche la Concessione in sanatoria se l’immobile è stato realizzato in maniera difforme o senza titolo abilitativo;
  • infine, per opere minori, si sono susseguite DIA, SCIA e CILA.

Se il contenuto del titolo abilitativo rispecchia esattamente lo stato di fatto il tecnico assevera la conformità urbanistica dell’immobile, diversamente, il tecnico individua gli interventi edilizi eseguiti e ne verifica la sanabilità in conformità alla legislatura attuale. Se le opere risultano sanabili il tecnico dichiara la conformità dei luoghi, salvo interventi che descriverà dettagliatamente, in caso contrario dichiarerà la difformità urbanistica.

Conformità Catastale:
si verifica la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’unità immobiliare ed i relativi dati catastali nonché della planimetria. Il Catasto (ex Agenzia del Territorio oggi confluito nell’Agenzia delle Entrate) dipende dal Ministero delle Finanze, e ricopre una funzione fiscale non urbanistica. Non ha neppure funzione probatoria, non fornisce dati certi relativi alla intestazione della proprietà e tanto meno sulla legittimazione urbanistica degli immobili; paradossalmente possono esistere immobili abusivi ma “regolarmente” accatastati.

Difformità e soluzioni

Esistono alcuni tipi di difformità che non permettono il rilascio della conformità:

  • edificio abusivo: quando non esiste alcun titolo abilitativo (l’immobile è stato realizzato senza nessun provvedimento amministrativo). In questo caso un nuovo condono edilizio o un Permesso di Costruire in Sanatoria possono sanare la situazione;
  • piccole modifiche interne: in questo caso è possibile sanare la situazione con una CILA in Sanatoria per lavori già eseguiti. Esempi: spostamento/demolizione di tramezzi, realizzazione di nuovi bagni, apertura o chiusura porta, realizzazione soppalchi ecc…

Esistono inoltre “piccoli abusi” che non necessitano della sanatoria:

  • modifiche esterne e aumento di volumetria: è possibile sanarli con una SCIA o Permesso di Costruire in Sanatoria. Esempio: chiusura del balcone con una veranda, ampliamento edificio, opere strutturali, creazione balcone o terrazza ecc.;
  • diversa destinazione d’uso.

Nella pratica le difformità sono innumerevoli ed ogni caso merita una valutazione ed una risoluzione specifica.
Non tutte le difformità si possono sanare, quindi bisogna porre la massima attenzione.

È possibile trasferire regolarmente un immobile che non ha la completa conformità urbanistica. Quindi l’immobile che, costruito con regolare titolo abilitativo, abbia subito durante la sua storia modifiche non autorizzate (che comportano la perdita della conformità urbanistica ma sanabili) può essere compravenduto; è obbligatorio segnalarli nella relazione e riportarli nell’atto di compravendita.

Edifici realizzati prima del 1967

Se l’immobile è stato realizzato prima del 1/09/67 è possibile evitare la menzione del titolo abilitativo con un’apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà. La responsabilità di questa importante dichiarazione riportata nell’atto di compravendita è del venditore.
Questa semplificazione (introdotta con la Legge 47/85), permette la commerciabilità di un immobile realizzato prima del 1/09/67 ma non ne dimostra la conformità urbanistica. Occorre però dichiarare che l’immobile è stato realizzato precedentemente a tale data e che successivamente non sono state realizzate opere che avrebbero potuto incidere sulla conformità dello stesso.

Rischi e responsabilità

La conformità urbanistica è dichiarata dal venditore, il quale può delegare un tecnico. Il notaio non ha l’obbligo di verificare che questa dichiarazione sia veritiera. La responsabilità civile e penale è quindi del venditore.
L’abuso non si trasferisce con la compravendita, resta in testa a colui che lo ha realizzato. Il venditore potrebbe trovarsi in situazioni molto spiacevoli.

Naturalmente anche l’acquirente, di fronte ad un immobile difforme, deve scegliere se rifarsi, e quindi intraprendere una lunga e costosa azione legale (con rischio di prescrizione) o sanare di tasca propria gli abusi. Non tutti gli abusi sono sanabili. Bisogna tenere in conto multe salate e la possibile demolizione a proprie spese del manufatto. In questo caso, l’acquirente deve sanare l’abuso e successivamente esigere al venditore la restituzione delle somme spese.

Per comprendere quali son i rischi, ecco alcuni esempi:

Compravendita monolocale a destinazione abitazione di 22 mq: nella precedente compravendita il tecnico “Rossi” asseverava la totale conformità dell’immobile del Sig. “Rossini”, segnalando l’assenza di titoli abilitativi. Il Sig. “Rossini” Vende al Sig. “Verdini”. Passati 5 anni, il Sig. Verdini mette sul mercato l’immobile e firma un preliminare con il Sig. Bianchini. Dopo un controllo del tecnico “Bianchi” sono emersi ben 3 titoli, i quali indicano come reale destinazione d’uso: ufficio. Il bene non è sanabile, vista la metratura e la presenza di una fossa biologica nel vano principale. Il Sig. Bianchini chiede indietro la caparra al Sig. Verdini ed una sanzione di pari importo (20.000€ + 20.000€); il Sig. Verdini denuncia e chiede danni per 80.000€ al Sig. Rossini (immobile del valore di 120.000€). È in corso un procedimento penale e civile per il tecnico “Rossi” ed il Sig. “Rossini”.

Compravendita appartamento, soppalcato, ristrutturato di recente: durante la compravendita il tecnico “Giallo” asseverava la totale conformità dell’immobile del Sig. “Giallini”. Il Sig. “Giallini” Vende al Sig. “Arancione”. Il Sig. Arancione, facoltoso imprenditore, decide di ammobiliare l’appartamento con mobili di lusso e su misura. Dopo 1 anno imbianca il salone e le camere. I muratori del Sig. Arancione, poco attenti, sporcano l’androne del condominio. Il vicino del Sig. Arancione chiama i vigili, i quali, a seguito dei controlli, segnalano gli abusi e impongono un termine categorico di messa a norma di un mese. Il soppalco non è sanabile (quota di 2,2 m) e alcuni ambienti devono essere modificati. La richiesta danni supera il valore della casa. È in corso un procedimento penale e civile per il tecnico “Giallo” ed il Sig. “Giallini”.

Cosa contiene la Relazione di Conformità Urbanistico Catastale

Relativamente all’immobile in oggetto, contiene le seguenti indicazioni:

  • descrizione del bene, accessori, eventuali servitù, ecc.
  • storia urbanistica
  • conformità urbanistica ed eventuali sanatorie
  • certificato di destinazione urbanistica
  • presenza agibilità e abitabilità
  • conformità catastale
  • regolarità degli impianti
  • certificazione energetica.

Chi paga la relazione

Il principio di base non è cambiato: è il venditore che deve garantire della cosa che vende e per questo che è a sua cura e spesa. Comunque, nulla vieta accordi privati tra le parti. Chiunque se ne faccia carico, visto l’investimento economico, non dovrebbe considerarla una spesa…

Riassumendo

Dal punto di vista operativo, la Relazione di Conformità Urbanistica Catastale, è un documento che risponde all’esigenza di tutelare il cittadino che acquista e ha diritto ad acquistare bene ed il cittadino che vende e si trova a dover rendere in atto, pena nullità, dichiarazioni di contenuto tecnico che non è in grado obiettivamente di rendere con competenza specifica.

Contemporaneamente supporta il Notaio, posto a presidio della legalità ed innegabile promotore, pur senza responsabilità, della circolazione di immobili che siano obbligatoriamente regolari sia sotto il profilo urbanistico che sotto il profilo catastale tutelando anche gli agenti immobiliari.

In questo modo tutti i soggetti coinvolti nella filiera dei trasferimenti immobiliare avranno la certezza della regolarità urbanistica e dell’agibilità dell’immobile.


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